¿Qué es una declaratoria de fábrica?

Imagina que quieres solicitar un préstamo para construir el cuarto piso de tu casa dejando como garantía tu casa; sin embargo, al momento de acudir al banco, te rechazan porque tu propiedad está inscrita en Sunarp como terreno y no como edificación.

Esto sucede porque no has realizado la declaratoria de fábrica de tu inmueble.

¿Qué es la declaratoria de fábrica y Para qué Sirve?

Es declarar la existencia de una edificación ante la ley. Esto significa que toda construcción en una casa o terreno, ya sea una edificación total o parcial, ampliación o modificación, debemos declararla antes Sunarp.

En los siguientes casos puedes solicitar una declaratoria de fábrica:

Nueva edificación

Cuando se edifica una construcción totalmente nueva en un terreno. En este escenario, la edificación debe estar finalizada.

Ampliaciones de la obra

Cuando se lleva a cabo una ampliación de una construcción ya existente, como incorporar un nuevo piso o incrementar la superficie edificada.

Remodelaciones o modificaciones

Cuando se llevan a cabo cambios significativos en la estructura actual del inmueble.

Beneficios de una declaratoria de fábrica

Dentro de los beneficios que puedes obtener como propietario, serían los siguientes:

• El inmueble puede servir como garantía para un préstamo con garantía hipotecario.
• Puedes independizarse para dividir la propiedad en unidades inmobiliarias.
• Podrás hacer anticipos de legítima, o dar en herencia.
• Aumento drástico del valor de la propiedad
• Costos reales de la construcción y/o edificación.

¿Quién debe realizar la declaratoria de fábrica?

¿El propietario o quién cuente con autorización para realizarla? Si es propiedad de los cónyuges, puede realizarla cualquiera de los dos.

Modalidades para hacer una declaratoria de fábrica

Tenemos dos caminos para poder inscribir nuestra declaratoria de fábrica.

Construcciones que fueron realizadas desde el 21 de julio de 1999 hasta la fecha

Requisitos para declaratoria de fábrica desde el 21 de julio de 1999:

• Formulario único de edificaciones (FUE) a que se reseña en la ley N° 29090, con el sello de admisión de la municipalidad competente, firmado por los dueños, ingeniero constructor, y aprobado por la Municipalidad correspondiente.
• Declaración jurada de los propietarios con firma certificada notarialmente, indicando la fecha de terminación de la construcción, si es que el FUE no tuviera esa información.
• Plano de ubicación, localización y de distribución, aprobado por la municipalidad de su distrito.
• Solicitud de inscripción de título.
• Costo de la tasa registral
• Costo por calificación: S/ 42.00
• Por derecho de inscripción.

Construcciones realizadas hasta el 31 de diciembre del 2016

Requisitos para la declaratoria de fábrica hasta el 31 de diciembre del 2016:

• Formulario registral (FOR) apto por la Sunarp.
• Plano de ubicación, localización y de distribución.
• Informe Técnico de Verificación suscrito por el verificador responsable cuya firma debe estar legalizada ante notario.
• Declaración Jurada del verificador responsable, adjunto o inserto en su Informe de Verificador, señalando bajo su responsabilidad, que la edificación materia de regularización cumple los parámetros urbanísticos y edificatorios reglamentarios correspondientes a la fecha de ejecución.
• Declaración Jurada con firma legalizada del verificador, indicando que no se encuentra comprendido dentro de los supuestos de improcedencia que establece la Primera Disposición Complementaria y Finales de la Ley 30830.
• Solicitud de inscripción de título (formulario de distribución gratuita).
• Costo de la tasa registral: (derecho de calificación más inscripción):
• Por derecho de calificación (tasa fija): Costo de S/ 41.00 por derecho de inscripción (tasa variable): Valor de la construcción multiplicado por 3 y luego dividido entre 1000.

Conclusión

Finalmente, cuando construimos cualquier edificación en nuestro terreno, nuestra obligación es declararlo antes los registros públicos para que tenga un reconocimiento legal y obtengas beneficios como los que se han mencionado a través del artículo.

Te recomendamos asesarte con un experto para que puedas cumplir con todo el proceso y los requisitos de una declaratoria de fábrica en Perú.